预约合同与本约合同混淆 —— 认购书是否等同于商品房买卖合同？

案例

赵某与某房地产开发公司签订《商品房认购书》，约定认购某小区房屋一套，明确房屋位置、建筑面积、单价、总价，并约定赵某支付定金 2 万元，双方应于 15 日内协商签订正式《商品房买卖合同》。认购书同时约定，若赵某逾期不签订本约合同，定金不予退还；若开发商拒绝签订本约合同，应双倍返还定金。到期后，赵某因个人征信问题无法办理按揭贷款，不愿继续签订正式购房合同，并主张认购书内容已具备买卖合同主要条款，应视为正式买卖合同，要求开发商继续履行交房义务，否则双倍返还定金。开发商认为认购书仅为预约，赵某违约无权要求返还定金，双方形成争议，赵某诉至法院。

法律分析

根据《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。预约合同的目的在于促成将来签订本约合同，本身并非本约合同。本案中，《商品房认购书》仅对房屋位置、面积、价格等基本内容作出约定，未对交房时间、办证义务、违约责任、配套设施等买卖合同核心条款进行完整约定，性质上属于典型预约合同，而非本约买卖合同。赵某因自身贷款问题拒绝签订正式合同，构成预约违约，开发商有权依据约定不予退还定金。赵某主张认购书直接等同于买卖合同并要求继续履行，缺乏法律依据，法院不予支持。

律师建议

交易双方应明确区分预约合同与本约合同，不可将认购书、意向书直接当作正式合同履行。签订预约合同时，应清晰约定定金性质、签约期限、一方拒签本约的违约责任，避免后续争议。购房者在签订认购书前，应充分评估自身购房资格、征信情况、贷款能力，避免因自身原因导致违约丧失定金。开发商应规范使用预约文本，不得利用预约条款强制交易，也不得在未取得预售许可情况下通过预约变相销售。如因不可归责于双方原因导致无法签订本约，定金应予以退还，以体现公平原则。