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二手房买卖居间合同解除程序

什么是居间合同? 居间合同,又称中介服务合同。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍,而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。 二、二手..

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二手房买卖居间合同解除程序

来源:上海合同纠纷律师 发布时间:2019-08-14 19:18 热度:


什么是居间合同?
  居间合同,又称"中介服务合同"。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍,而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。
  二、二手房买卖居间合同解除情形有哪些?
  1、居间合同对于签约时间未约定清楚。
  对于签约时间约定不清,就没有办法确定何时签约,如果一方予以拖延,对于另一方来讲很难主张该方恶意不履行,这容易给对方钻空子,因此居间合同中一定要约定清楚具体哪一天签约。
  2、居间合同对于付款时间和数额约定不清楚。
  买卖合同中必然要约定何时付款,如何付款,如果居间合同中对于该问题不能谈清楚,那么订立居间合同时,蓄意违约一方就会肆意提高付款条件,提出对方可能无法接受的条件,以合理的方式规避签约义务,导致买卖合同无法签订而不用承担定金罚责的责任。
  3、房产过户和交付时间约定不清。
  跟上述第二点相同,这也是将来买卖合同的主要条款。必然要进行商谈的,即使居间合同对此约定不清也要约定一个大概的合理期间,这样将来协商也有的放矢。
  4、基于未能对房屋进行实地考察而协商不成。
  每个人对于房屋的看重点不同,如果仅仅知道房屋的结构朝向,但是没有实地去看过房屋,就草率的订立居间合同,那么将来看到房子后,发现房子的某些地方不满意,或者房屋存在一定的质量问题,可能影响到对于签约的判断,这是对于交付房屋不能达成一致,也可以构成不能协商一致的合理理由。
  5、严格执行居间协议,对于签约内容不能反复。
  一旦反复就会导致合同条款的变更,变更后如果不能重新确立,那么属于双方对于合同条款没有达成一致,那么也无所谓违约。
  三、二手房买卖居间合同解除程序
  1、单方解除,即享有合同解除权的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权,不需对方当事人同意.只需解除权人的单方意思表示,即可发生解除合同的法律效果。但解除权的行使并非毫无限制,合同法对其行使期限和行使方式均有明确规定。关于解除权的行使期限,合同法第95条规定:
  (1)法律规定或当事人约定解除权行使期限的期限届满当事人不行使,该权利消灭;
  (2)法律没有规定或当事人未约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
  关于解除权的行使,合同法第96条规定:
  (3)一方行使解除权解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力、
  (4)法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,应遵循其规定。
  2、协议解除,是指当事人双方经过协商同意,将合同解除的程序。其特点是:合同的解除取决于当事人双方意思表示一致,而不是基于当事人一方的意思表示,也不需要有解除权,完全是以一个新的合同解除原合同。它适用于协议解除类型,并且在单方解除中,只要解除权人愿意采取这种程序,法律也应允许并加以提倡。由于协议解除程序是采取合同的方式,所以要使合同解除有效成立,也必须有要约和承诺。这里的要约,是解除合同的要约,其内容是要消灭既存的合同关系,甚至包括已经履行的部分是否返还,责任如何分担等问题。它必须是向既存合同的对方当事人发出,并且要在既存合同消灭之前提出。这里的承诺,是解除合同的承诺,是完全同意上述要约的意思的表示。
  我国法律并未规定协议解除必须经过法院或仲裁机构的裁判,允许当事人选择:或者经过法院或仲裁机构的裁判,或者直接由双方当事人达成解除原合同的协议。采取协议解除程序,在合同解除需经有关部门批准时,有关部门批准解除的日期即为合同解除的日期。在合同解除不需有关部门批准时,双方当事人协商一致之时就是合同解除生效之时,或者由双方当事人商定解除生效的日期。

 


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