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房屋租赁合同认定无效后经出租方同意的房屋装修损失如何承担

【基本案情】 原告(被上诉人)曹某诉称:2016年2月28日,原告与被告刘某签订《房屋租赁合同》,约定位于重庆市云阳县凤鸣镇街道某单元楼整体出租给原告,原告用于办培训学校,..

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房屋租赁合同认定无效后经出租方同意的房屋装修损失如何承担

来源:上海合同纠纷律师 发布时间:2019-12-03 10:19 热度:


【基本案情】
  原告(被上诉人)曹某诉称:2016年2月28日,原告与被告刘某签订《房屋租赁合同》,约定位于重庆市云阳县凤鸣镇街道某单元楼整体出租给原告,原告用于办培训学校,并口头约定被告在2016年底办理完毕房产证、消防等相关证明。但被告直至在原告交付第二年房租时,被告仍未办妥房产证、消防等相关证明。造成原告办理培训学校资质不能,并且该房屋有安全隐患,造成原告2018年初退还招收学员的学费。原告与被告交涉多次无果,现起诉法院,故请求法院判令:判决被告赔偿原告的装修损失278000.00元;本案诉讼费由被告承担。
  被告(上诉人)刘某辩称:原、被告于2016年2月28日签订《房屋租赁合同》属实,双方签订该合同效力由法院审核,原告投资装修的费用应由原告自己承担,理由如下:双方签订租赁合同时明知办不了产权证,合同中也没有约定必须租赁有产权证的房屋,上诉人没有过错;被上诉人租房时约定为商业用途,不是作为教育培训机构,被上诉人擅自改变租房合同约定的适用性质,导致的损失,上诉人没有过错;被上诉人的装修是其投资行为,能否收回投资是市场风险,要求出租方承担其装修损失,于法无据。
  法院经审理查明,2016年2月28日,原告曹某经人介绍与被告刘某签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于云阳县凤鸣镇街道某单元楼整体出租给原告用于办教育培训学校,租期为6年,自2016年2月28日至2022年2月28日止。2016年3月19日至2016年6月期间,原告对该房屋进行了装饰装修,并支付装修费用278000.00元。装修后,原告在该房屋内设立并经营龙辉教育培训学校。2018年4月17日,被告起诉原告要求原告支付租金,2018年7月5日,法院作出判决原、被告双方签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定,属无效合同。
  本案所涉租赁房屋云阳县凤鸣镇街道梧桐新区云景花园C地块C栋项目截止本案法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证及建设工程施工许可证,亦未办理消防验收手续。2018年7月23日,原告申请对该房屋现存装修价值进行评估,本院依法委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司对该房屋的现存装修价值进行评估,2018年12月1日,该鉴定评估公司作出司法鉴定估价报告,该租赁房屋现存装修市场价值总价为215500.00元,原告垫付鉴定评估费用15000.00元。
  【裁判结果】
  重庆市云阳县人民法院于2018年12月27日作出判决:被告刘某于本判决生效后十日内给付原告曹某房屋装修损失64650.00元;本案鉴定评估费15000.00元,由原告负担7500.00元,被告负担7500.00元;驳回原告其他诉讼请求。
  宣判后,被告刘某提起上诉。重庆市第二中级人民法院于2019年6月3日作出判决:驳回上诉,维持原判。
  【裁判理由】
  法院生效判决认为:曹某租赁刘某房屋并经刘某同意对该租赁房屋进行了装饰装修,双方签订的《房屋租赁合同》经云阳县法院(2018)渝0235民初2560号民事判决书认定属无效合同,该判决已生效,且刘某对已形成附合的装饰装修物不同意利用,故对该已形成附合装饰装修物的现存价值双方应按照导致合同无效的过错分担损失。一审云阳县人民法院对损失进行了鉴定,并认为,曹某与刘某签订的《房屋租赁合同》无效,双方均存在过错。
  从曹某的诉称及证人向云山证言来看,签订合同时刘某已向曹某说明该房屋无产权证及消防验收手续,曹某应当租赁产权齐全、消防验收合格的房屋经营教育培训学校,但其明知刘某房屋无产权证及消防验收手续而租赁该房屋装饰装修并经营教育培训学校,曹某应当承担导致合同无效过错的主要责任,即承担70%的责任。刘某将未取得产权证及消防验收手续的房屋租赁给曹某,应当承担导致合同无效过错的次要责任,即30%的责任。上诉人刘某称自己没有过错,装修损失应当由曹某自行承担的上诉理由不能成立。
  【案例注解】
  一、房屋租赁合同认定无效后经出租方同意的房屋装修损失按照造成合同无效的过错责任大小由出租方和承租方分担的法理依据及认识争议
  1.法理依据。房屋租赁合同的装饰装修问题在理论上属于物权法中的添附理论范围。物权法中所称的添附是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分割的物或具有新物质特性的物。它是动产所有权取得、丧失的原因。添附包括附合、混合与加工。附合是添附中最主要的一种形式,是指所有人不同的两个或多个物相结合,而交易上认定为一物。附合分为动产与不动产的附合与动产与动产的附合两种。房屋租赁合同的装饰装修属于动产与不动产的附合。动产与不动产的附合是指动产与他人的不动产相结合,成为不动产的重要部分,而发生动产所有权变动的法律事实。主要特征是动产与不动产结合后,动产成为不动产的重要部分,非毁损或变更其性质而不能分离。如何判断动产因附合而成为不动产的重要部分?笔者认为应考虑其继续性与固定性的程度,按照物理和社会经济观念来确定。一般情况下,动产与不动产结合后,如有继续性与固定性的,非毁损不能分离或者分离需花费巨大精力、财力及物力的,该动产即认为已丧失独立性,而形成不动产的重要组成部分。动产与不动产的附合发生物权法上和债权法上的双重法律效果。从物权法的效果来看,包括两个方面:一是动产所有权的灭失,由于在附合以后,动产成为不动产的重要部分,因而动产的所有人不能就附合在不动产之上的动产主张自已的物权,在发生附合之后,动产的所有权被不动产所有权所吸纳。二是不动产所有人即时取得动产的所有权,该所有权的取得直接来源于法律的规定,在学理上视为所有权的原始取得。
  2.对于形成附合物的装修物如何处理的争议。有的学者主张应当考虑装饰装修是否经出租人同意为标准,经过出租人同意的装饰装修形成附合的,即由出租人和承租人按无效合同的过错分担装饰装修损失。有的学者主张应当考虑装饰装修物是否对出租人有利用人价值,只要附合物对出租人有利用价值,即应由出租人在可利用价值范围内对承担人予以补偿。还有的学者则是主张应当考虑出租人是否同意利用装修附合物,对于装修附合物,出租人同意利用的,由出租人对承租人予以补偿,出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照无效合同的过错分担装饰装修损失。对于无效房屋租赁合同中,附合装修物的处理,认识上分歧较大。
  本案中,承办人主张的是第三种观点,即对于出租人同意装饰装修的,且出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照无效合同的过错责任大小分担装饰装修损失。
  二、关于装饰装修附合物现值损失问题
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定对于附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由出租人和承租人按照无效合同的过错分担现值损失。所谓装修物的现值损失,是指附合装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装修附合物现值损失不应当考虑租赁期限的长短,只考虑承租人在房屋租赁合同无效时,对该装修物的实际使用时间,按照承租人已使用的时间予以折旧,而不能考虑按照租赁期限进行分摊。
  一般情况下,在房屋租赁合同被告确认无效时,承租人对租赁房屋的装修已实际使用一定的时间,因此,无论是折价补偿或者按过错分担损失,均应按装饰装修折价后的现值确定。出租人和承租人应当按装饰附合物现值损失分担,是因为在房屋租赁合同无效情况下,出租人和出承租人关于租赁房屋的约定全部无效,包括租赁期限。因而不能按照原合同约定的租赁期限分摊装饰装修费用。
  装饰装修附合物现值损失如何确定?司法实践中有几种方法:第一种是费用支出法,即承租人装饰装修实际支付的费用;第二种是支出费用年度分摊法,即根据合同约定的租期,将支出费用平均分摊,计算纠纷发生时至租期届满间的价值;第三种是现存价值法,即对纠纷发生时现存装修物进行工程造价评估鉴定。笔者认为第三种方法比较合理,对于出租人和承租人双方出是公平的。第一种方法没有考虑无效房屋租赁合同中,承租人实际使用时间,对于出租人不公平。第二种方法以租赁期限分摊装修费用对承租人则不公平,因此实践中,一般都采用鉴定评估方法。本案中也是采用此中方法确定装修附合物的现值损失。
  三、关于房屋租赁合同认定无效后装修附合物现值损失处理的思考
  在司法实践中,必须正确认定造成房屋租赁合同无效的过错责任,公平分担损失。处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修纠纷,应当根据正常情况下出租人的需要程度和可利用价值,结合过错责任原则,分别不同情况,公平合理地进行处理。如是属于出租人过错,由出租人补偿承租人装饰装修损失;如果属于承担人的过错,由承租人自行承担装饰装修损失,并由承租人赔偿出租人因租赁合同无效受到的其他损失;如属于双方的过错,应当由双方按过错责任大小分担装修装修现值损失。
  本案中,因为曹某明知其没有产权证和经过消防验收而租赁该房屋并进行装修,承担70%的主要责任,刘某将无产权证的房屋交由曹某,直到起诉时也没有办理房屋产权证,对合同无效承担30%的次要责任,双方按过错大小分担装饰装修物损失。符合法律规定,兼顾公平公正,更符合常情常理。

 


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